满五唯一是什么意思 西安如何判定房屋是否满五

一、什么是“满五唯一”

这个词要拆成“满五”和“唯一”来分别理解，“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年（满二同）；

“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。

同时，是否唯一是以“家庭”为单位判定的，夫妻和未成年子女即为1个家庭。

举个栗子：

问：

隔壁老王名下有1套2010年购买的住宅A，今年打算卖出。同时，老王的爱人名下也有一套住宅B。那么A房在卖出的时候是不是“满五唯一”的住宅呢？

答：

因为要以“家庭”为单位计算名下住宅，老王和配偶为一个家庭，名下共有2套房，所以住宅A不是唯一住宅，但2021年距2010年已经达到11年了，所以A房售出的时候是“满五不唯一”的房子。

二、满五唯一的房子能省多少税

下面将普通住宅分“满两年”和“满五唯一”两种情况介绍：

满两年且为普通住宅：免征增值税及附加；

满五年唯一且为普通住宅：免征增值税及附加和个税；

在缴税时，只规定了以上两种税费优惠情况，大家常见到的其他的说法，如：满二唯一、满五不唯一等，都是基于上述情况的衍生，大家可以参照下表。

举个栗子：

问：

一套最终网签价为200万的普通住宅，150平米，卖家购置该房屋时的原值为150万，原契税在2015年1月1日后缴纳；买家是首套资格；如果房子分别是满五唯一、满二和不满二的情况，粗略计算一下税费有什么差别？

答：

满五唯一：契税+增值税+个税=3万+0+0=3万

满二：契税+增值税+个税=3万+0+10万=13万

不满二：契税+增值税+个税=3万+10.7万+10万=23.7万

可见，满五唯一的房子比满二的房子省约10万的税，而比不满二的房子省20万多的税。

三、如何判定房屋是否满五？

一般情况下，判断房屋是否满五年，是以“房产证”或者“契税票”日期为准，不同类型房产判定的证件略有差异，其中任何一个日期满足即可。

下面列出了不同类型房产判定的证件：

【商品房】、【经济适用房】：均以“契税票”填发日期或“不动产权证登记”日期孰先原则； 

【房改房】：“不动产权证”填发日期、“原始购房合同”签署日期、“第一笔购房款”的银钱收据日期，三者孰先原则，收据的章和购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满5年即可）；

【继承的房屋】可以按照“继承前”的日期界定是否满5年；

【赠与的房屋】为“直系亲属”之间赠与的可以按照“赠与前”的日期界定是否满5年；

【夫妻更名的房屋】可以按照“更名前”的日期界定是否满5年；

【遗失补证、破损换证】的房屋可以按照“原不动产权证”的时间界定是否满5年。